Woon je in een huurwoning en merk je lekkage of beschadigde dakpannen? Dan vraag je je misschien af wie er moet betalen voor het dakonderhoud. Het antwoord is niet altijd eenduidig, want het hangt af van de aard van het onderhoud en de afspraken in je huurcontract. In dit artikel leggen we helder uit wat de verantwoordelijkheden zijn van huurder en verhuurder, en wat je kunt doen als er onderhoud nodig is.
Eén ding is zeker: bij een huurwoning ligt het grootste deel van het dakonderhoud bij de verhuurder. Toch zijn er situaties waarin jij als huurder ook een steentje moet bijdragen. We geven je praktische handvatten om goed voorbereid te zijn en onnodige kosten te voorkomen.
Wet- en regelgeving: wat staat er in de wet?
In Nederland is het uitgangspunt dat de verhuurder zorgt voor het herstel van gebreken aan de woning. Dit staat in artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek. Denk hierbij aan zaken die de woning niet goed of onveilig maken, zoals een lekkend dak. Het dak is onderdeel van de woning en valt dus onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dit is ook zo geregeld in de meeste huurcontracten, maar soms wordt er van afgeweken.
Daarnaast is er een onderscheid tussen klein onderhoud en groot onderhoud. Klein onderhoud is meestal voor rekening van de huurder, zoals het vervangen van een kapotte dakpan of het schoonmaken van dakgoten (als dat veilig kan). Groot onderhoud, zoals het vervangen van het dak of het repareren van constructiefouten, is voor de verhuurder. In de wet is vastgelegd wat onder klein onderhoud valt, maar ook je huurcontract kan hierover specifieke afspraken bevatten.
Let op: als jouw huurcontract zegt dat jij verantwoordelijk bent voor het dak, dan is dat alleen geldig als het redelijk is. Een contract mag niet zomaar de hele dakverantwoordelijkheid bij jou leggen. De wet heeft namelijk een dwingend karakter: de verhuurder kan zijn wettelijke zorgplicht niet volledig wegcontracteren.
Huurder vs. verhuurder: praktische voorbeelden
Om het concreet te maken: stel je voor dat er na een storm een paar dakpannen zijn verschoven en er water naar binnen lekt. Dit is een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen. Jij hoeft dit niet zelf te betalen. Je meldt het probleem bij je verhuurder en die moet het binnen een redelijke termijn laten repareren. Gebeurt dat niet, dan kun je in het uiterste geval de huurprijs tijdelijk verlagen via de Huurcommissie.
Een ander voorbeeld: je ziet dat er mos op het dak groeit en je wilt dit laten verwijderen. Mosgroei kan op termijn schade veroorzaken, maar het is meestal geen spoedeisend gebrek. Het regelmatig reinigen van het dak valt onder dagelijks onderhoud. Als het veilig is, kan dit van jou gevraagd worden. Het hangt er wel vanaf of je dit zelf moet doen of dat de verhuurder een dakdekker inschakelt. In de praktijk regelt de verhuurder vaak het onderhoud aan het dak, maar kan hij de kosten voor het schoonmaken (deels) doorberekenen als dat in het contract staat.
En wat als jij zelf schade veroorzaakt? Bijvoorbeeld doordat je bij het plaatsen van een zonnepaneel per ongeluk een pan beschadigt. Dan ben jij aansprakelijk en moet je de reparatie zelf betalen. Hetzelfde geldt voor achterstallig onderhoud dat ontstaat doordat je een probleem niet hebt gemeld.
Wat kun je doen bij dakproblemen?
Heb je een dakprobleem en weet je niet zeker wie verantwoordelijk is? Volg dan deze stappen. Stap één: meld het probleem direct schriftelijk (per e-mail of brief) bij je verhuurder. Beschrijf duidelijk wat er aan de hand is en vraag om een reactie binnen een bepaalde termijn. Bewaar alle correspondentie goed.
Stap twee: als de verhuurder niet reageert of weigert te repareren, kun je een herinnering sturen. Doe je dit niet, dan kan later blijken dat je zelf verantwoordelijk werd geacht. Je kunt ook een gebrekenmelding indienen bij de Huurcommissie. Deze instantie beoordeelt of er sprake is van een gebrek en kan de huurprijs tijdelijk verlagen tot het probleem is opgelost.
Stap drie: als het om acuut gevaar gaat, zoals een lekkage midden in de nacht, kun je zelf een spoedreparatie laten uitvoeren en de kosten declareren bij de verhuurder. Zorg dan dat je vooraf toestemming vraagt of dat het echt noodzakelijk is. Doe dit alleen in uitzonderlijke gevallen en bewaar de rekening.
In het kort
- Meld dakproblemen altijd schriftelijk en binnen 24 uur na ontdekking.
- Maak foto's van de schade als bewijs voor je verhuurder en voor de Huurcommissie.
- Controleer je huurcontract op bepalingen over klein onderhoud en dakgoten.
- Weet dat je verhuurder verplicht is om het dak in goede staat te houden.
- Vraag bij twijfel gratis advies aan het Juridisch Loket.
- Betaal nooit zomaar zelf een rekening voor dakonderhoud; overleg eerst.
- Overweeg een opstalverzekering als je zelf eigenaar bent van het dak, maar als huurder is dat niet nodig.
Veelgestelde vragen
Moet ik als huurder zelf dakgoten schoonmaken?
Meestal wel, als dit veilig kan en in je contract staat. Het gaat om dagelijks onderhoud. Verplicht de verhuurder dit, dan moet hij dit redelijkerwijs kunnen eisen.
Wie betaalt bij lekkage door stormschade?
De verhuurder. Stormschade is een onverwachte gebeurtenis en het dak is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Jij hoeft alleen te melden.
Wat als de verhuurder niet repareert?
Stuur een officiële ingebrekestelling en dien daarna een verzoek in bij de Huurcommissie. Die kan de huur tijdelijk verlagen.
Mag ik zelf een dakdekker inschakelen en de kosten declareren?
Alleen in noodgevallen en na overleg. Zonder toestemming kan de verhuurder weigeren te betalen. Bewaar altijd de bon.
Conclusie
Kortom, bij een huurwoning is de verhuurder verantwoordelijk voor het grootste deel van het dakonderhoud. Jij als huurder hebt vooral een meldingsplicht en bent verantwoordelijk voor klein dagelijks onderhoud. Zorg dat je weet wat er in je contract staat en reageer snel bij problemen. Zo voorkom je onnodige kosten en blijf je goed verzekerd. Bij twijfel kun je altijd juridisch advies inwinnen.
Dak laten vervangen of isoleren?
Vergelijk rustig en vraag vrijblijvend offertes aan via DakenRadar.
Vraag dakofferte aan →Verder lezen over kosten en prijzen: Dakrenovatie en een nieuw dak · Groendak: een sedumdak op je platte dak · Dakkapel plaatsen · Dakdekker in Den Haag: kosten, aanpak & offertes · Dakgoten en regenafvoer · Dakdekker in Utrecht: kosten, aanpak & offertes
Lees ook: Hoe vaak moet je je dak inspecteren? · Wat kost een dakinspectie? · Zelf je dak inspecteren: hoe doe je dat? · Goten schoonmaken: waarom en hoe vaak? · Goten ontstoppen: doe het zelf of niet? · Mos op het dak: verwijderen of laten zitten? — meer over dakonderhoud: preventieve maatregelen
DakenRadar is een onafhankelijke gids en verkoopt zelf niets. Prijzen zijn indicaties.